מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

חוק הגנת הדייר-דייר מוגן




היסטוריה

חוק הגנת הדייר החל עוד בימי המנדט הבריטי כחלק מהקפאת מחירים שנעשה לאחר מלחמת העולם השניה והקפאת הבנייה.

בתו ם המלחמה הותרה הבנייה, אולם עם העלייה שלאחר הקמת המדינה נוצר ביקוש עודף לדירו ת מגורים להשכרה. עקב מצוקת היצע הדירות להשכרה והעלייה הגדולה, החליטה הכנסת להותיר את תקפות החוק בכוונה לשמר את דמי השכירות בערכם הריאל י תוך העלאה תקופתית של דמי השכירות בהתאם למדד.

דמי השכירות , כפי שנקבעו בחוק, ידועים בשם "דמ י שכירות מוגנים", שכן הם מוגנים בתקרת מקסימום (הם דמי השכירות שנגבו טרם אישו ר החוק). כמו כן הבטיח החוק את אי פינוי הדיירים המוגנים.

לאחר תקופה, משלא הועלו דמי השכירות כפ י שתוכנן מלכתחילה (היתה העלאה של 60%-70% בשנת תשי"ד), "הוקפאו", הלכה למעשה, דמי השכירות ונשחקו אף בערכי ם ריאליים עקב פיחות בערך המטבע.

שחיקה זו נמשכה ונמשכת עד היום, כאשר דמי שכירות המוגנים בתקר ת מקסימום נמוכים לאין שיעור מדמי השכירות הכלכליים על נכסים דומים.

היתרון הכלכלי של הדיירים המוגנים יצר ביקוש לזכות זאת שהחלה להימכר באופן לא רישמי , תוך שיתוף בעל הנכס בפדיון הזכות. בשנת 1958 מוסד נושא מכירת זכות הדירות המוגנת בחוק הגנת הדייר. זכות זו נקראה "דמי מפתח". המחוקק הגדיר את דמי המפתח "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירו ת

של מושכר, או בקשר לקבלת חזקה או החזרת חזקה במושכר". במשך הזמן נוצרו שלושה סוגי בעלי זכות של דיירות מוגנת: דיירים בעלי זכות היסטורית, רוכשי דמי מפתח ויורשי דיירות מוגנת.

עקב פגיעה בזכויות בעלי הנכסים החלה שחיקה בזכויות הדיירים המוגנים. תחילה נוצר הבדל בין זכויות רוכשי דמי המפתח לבין הדיירים ההיסטורים ולאחר נוצר הבדל בין הדיירים במגורים ודיירי המסחר.בשנת 1971 פורסמו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - שיעור י

מקסימום והפחתות), שבהן היה ניסיון ראשון מסוגו לשחרר שמונה סוגים של בתי עס ק מתקרת מקסימום.

לגבי יתר הנכסים היתה הגדלה של שכר הדירה באחוזים לפי מיקום הנכסים. החוק החד ש והתקנות על-פיו ביטלו את הסיווג הקודם וקבעו, כי בסיס לתשלום דמי שכירות מוגני ם יהיו הסכומים ששולמו בפועל ערב תחילת החוק - תשל"א.

במשך השנים המשיכה מגמת שחיקת זכויות הדיירים המוגנים עד לביטולה המוחל ט לגבי בתי עסק שלא שלמו דמי מפתח, החל מחודש מרץ 2002 .



שווי זכויות הדיירות המוגנת

עקב עלית מחירי הקרקעות והדירות ניסו בעלי הנכסים להגיע להסכמי פשרה עם הדיירים המוגנים במטרה לפנותם מהנכס, תוך תשלום פיצוי על זכותם.

חישוב הפיצוי מבוסס על היתרון הכלכלי שמהווה תשלום השכירות המופחת, תשלום עבור אי יכולת פינוי הדייר ועבור חלקו בדמי המפתח במכירתם.

פיצוי כפוי (במקרה של הריסת מבנה וכדומה) יכלול גם עלויות מעבר, עלויות עקיפות (כהוצאות עו"ד, תיווך וכדומה) והוצאות נוספות.