מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

גישות שומת מקרקעין


בשמאות מקרקעין מקובל להשתמש בשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות מתאימה וניתננת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו.



גישת ההשוואה

זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף ברוב המקרים בה ניתן לישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים.



גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית

גישה המבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק ועל פי מקדם היוון על פי סוג הנכס. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים, מבנים מסחריים ומבני תעשיה.



גישת העלות או גישת השווי הפיזי

השיטה מתבססת על תחשיב של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה על פי גילו ומצבו. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.