מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

שומת מקרקעין


אין בחוק הגדרה של שומת מקרקעין. אבן שושן מוגדיר שומה כ"הערכה, אומדנה, ערכו המשוער של דבר". "לא נתחלקה הארץ במידה... אלא בשומה" (רש"י, במדבר כ"ו, נ"ד)- כל שבט קיבל את הנחלה על פי השומה, לפי השווי של הקרקע ולא לפי גודל השבט. שמאי המקרקעין במקורות הוא הכהן.

• הערכה כוללת מספר מאפיינים:

o אומדן

o זכויות במקרעין- לעיתים יש גם שומות לחלקי זכויות (כמו למשל דיירת מוגנת, זיקת הנאה ועוד)

o תאריך נתון- שמאי מקרקעין שמבצע שומה אמור לבצע את השומה בתאריך נתון. ישנם מקרים שמועד חוו"ד הוא לעבר (אין לעתיד). ישנן שומות שהן לעבר, ולעיתים לעבר הרחוק.



קיימות מטרות שונות לשומת מקרקעין:

• קביעת שווי שוק למקרקעין

• קביעת דמי שכירות ודמי שימוש למקרקעין- לפעמים ישנו שימוש לתקופת ביניים בנכס, דמי השימוש לתקופת הביניים, למשל, עד שייהרס הבניין.

• שווי לצורך מיסוי

• שווי לצורך הפקעת מקרקעין- במועד 15 יום לאחר פרסום התכנית.

• קביעת נזיקין והשבחות במקרקעין- קביעת ערך או נזק למקרקעין במקרים שגורמים לירידת ערך במקרקעין או לחילופין השבחה במקרקעין.

• מימון ואשראי- בעיקר לצורך בטוחה, כגון במשכנתאות.



תהליך השומה

כאשר שמאי מקרקעין צריך לבצע שומה לנכס מקרקעים ישנו תהליך מובנה שהוא חייב לעבור על מנת להוציא את חוו"ד השמאית. אבל לצורך הכנת חוו"ד יש לערוך מספר בדיקות.

הגדרת הבעיה- יש מספר שלבי משנה.

זיהוי הנכס- ישנם מקרים מסויימים שזיהוי הנכס הוא קצת בעייתי, חלקות קרקע באזורי חקלאות וטרשיים. שם לא תמיד ניתן לזהות את הנכס.

זיהוי הזכויות המוערכות- כאשר מעריכים נכס במקרקעין מדברים על שווי בבעלות מלאה. ניתן להעריך זכויות חלקיות, כגון: שווי חכירה, שכירות וכדומה.

מטרת השומה- שווי שוק של נכס מקרקעין אינו תמיד למכירה, אלא למטרות אחרות: פיצוי בגין הפקעה, היטל השבחה, בטוחה לבנק ועוד. חישוב השומה נובע ממטרת השומה.

איסוף מידע על הנכס, כגון תוכנית בנין עיר, היתרי בניה וכדומה.

ניתוח השימוש הטוב והיעיל ביותר (שמט"ב)- יכולות להיות מספר חלופות אשר מתוכן נחלץ את השימוש היעיל ביותר.

בנית השומה על פי גישת השומה המתאימה לו ביותר.