מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

תוכנית/תב"ע

תוכנית בניין עיר או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך או אוסף המסמכים בעלי תוקף חוקי שנועדו להגדיר את השימושים המותרים בקרקע בשטח נתון כלשהו. המונח "תוכנית בניין עיר" הוא שגור בלשון הדיבור, אך אינו מוכר בחוק, שם הוא מכונה בפשטות "תוכנית".

תוכנית מורכבת מתקנון ומתשריט.



תשריט

מפה ערוכה ע"י מודד לשטח הרלוונטי לתוכנית.

בתשריט מפורטים: גוש וחלקה, דרכים, עצמים ומבנים הקיימים בשטח, קנ"מ, צפון, פרטי העורך והיא צבועה.

צבעי התשריט קבועים בחוקי התו"ב ומעידים על יעוד קרקע מסוים. בצד התשריט נמצא גם מקרא לצבעים.

כלומר, מהתשריט ניתן ללמוד גם את מיקום וצורת החלקה, וגם את יעודה.

התשריט מוקף בקו כחול- גבול התוכנית.

בתשריט ניתן לראות האם יש או אין הפקעות מהמגרש (בד"כ לפי יעודי הקרקע שמופיעים במגרש).

יש תוכניות שאין להן תשריט.



דוגמא לתשריט



תקנון

מסמך מילולי שבא לפרט את מגבלות הבניה וההיתרים בשטח התכנון.

לעתים תוכניות מופיעות עם תקנון בלבד ללא תשריט. אלו מקרים בהם לא התבצע שינוי בדברים הרלוונטיים לתשריט ולצורך מימוש התוכנית יש להסתמך על התשריט של התוכנית הקודמת של אותו אזור אשר נשארה בת תוקף לכל עניין שלא השתנה בתוכנית החדשה. לדוגמא תוכנית לחניות.

לכל חלקה יש בדרך כלל יותר מתוכנית אחת. צריך לקחת את כל התוכניות, התוכנית האחרונה היא הקובעת, אלא אם אין סתירה בין התוכניות.



סוגי הנחיות בתקנון:

מרווח/ קו בניין- המרחק המינימאלי שצריך להישמר בין גבול החלקה לחלק הקרב ביותר של קיר המבנה.

זכויות בניה- כמה ניתן לבנות בסה"כ (ניתן במטרים או באחוזים).

תכסית קומה- מידת הכיסוי של המבנה עפ"י היטל על שלו (כלומר: כמה ניתן לבנות בכל קומה). ניתן בשטח או באחוזים.

גובה מבנה- יכול להיות מוגדר במטרים או במספר קומות.

אם מגבלה נוספת מושפעת משני קריטריונים, גובר הקריטריון המחמיר.