מושגים בנדל"ן

מושגים בנדל"ן

דמי היתר


דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת במקרקעין בגינן לא שולמה למינהל תמורה.

דמי היתר משולמים במקרים של תוספת בניה, שינוי יעוד של מגרש, פיצול מגרש ליחידה נוספת ובמקרים נוספים.



שינוי ייעוד המגרש ושינוי בניצול אחוזי הבנייה במגרש



מהו שינוי ייעוד ?

שינוי יעוד משמעותו- שימוש במגרש למטרה ו/או ייעוד השונים מאלה המוגדרים בחוזה החכירה-והשימוש החדש מאושר בתוכנית בניין ערים.

החוכר מחויב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ובתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל.



מהו שינוי ניצול?

שינוי באחוזי הניצול משמעותו- תוספת אחוזים על אלו המאושרים על-פי התכנית המפורטת במסגרת הייעוד הקיים. למשל, לשם תוספת בניה של יחידת מגורים אחת או יותר בבניה לגובה על אותו מגרש, או הגדלת אחוזי הבנייה במגרשים לתעשייה, למלאכה ולמלונאות. החוכר מחויב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ובתשלום דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל.



חישוב דמי ההיתר

(מתייחס גם לשינוי יעוד המגרש וגם לשינוי בניצול אחוזי הבניה במגרש)

דמי ההיתר יהיו בשיעור ‎31% מהפרש של שני הערכים שלהלן:

ערך א'- ערך הקרקע לפי שומה, למועד בקשת השומה, לזכויות, אפשרות הניצול,

המטרה והייעוד לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי.

ובתנאי שזכויות הבינוי והשימושים המצויינים בחוזה תואמים למלוא זכויות

הבינוי וכל השימושים המותרים בתוכנית שהייתה תקפה בעת הקצאת הקרקע.

במידה ולא קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה, יקבעו אפשרויות הניצול בהתאם

לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית, או בהתאם לבינוי בפועל אשר בגינו

ניתן היתר ע"י המינהל.

במידה ששני הנ"ל אינם מתקיימים יקבע ערך זה לפי הנמוך מבין הבאים:

א. הנהוג בזמן ההקצאה, באזור הנכס, בנכסים מסוגו.

ב. זכויות הבניה המפורטות בתב"ע שהיתה בתוקף במועד ההקצאה.

לעניין חישוב דמי ההיתר, ולעניין זה בלבד, יזוכה החוכר מערך א' הנ"ל כדלקמן :

אם שיעור דמי החכירה הראשוניים המוכר הוא:

עד 40% - זיכוי של 40% מערך א' הנ"ל.

41%-80% זיכוי של 80% מערך א' הנ"ל .

91% (מהוון או מוכר כמהוון) - זיכוי של 91% מערך א' הנ"ל.

ערך ב' - הגבוה מבין השניים: ערך הקרקע עפ"י מלוא זכויות הניצול והיעוד החדשים,

על פי ת.ב.ע. שבתוקף, או לפי תוכנית הבנייה המוצעת .

על שיעור התשלום יחולו הנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות

הלאומית כפי שתקבע הממשלה מעת לעת.



אין צורך באישור המינהל

כאשר הנכס הנו דירת מגורים מהוונת בבניה רוויה ובהתקיים כל התנאים להלן:

1. הבקשה הינה לשינוי ניצול.

2. החוזה הנוכחי מאפשר ביצוע שינוי יעוד ו/או ניצול ללא תוספת תשלום למינהל.

3. הבקשה אינה חורגת מתנאי החוזה.

לקבלת אישור לרשות המקומית, פנו למחוז שבתחום טיפולו נמצא הנכס.



תהליך הטיפול במינהל

במשרדי המינהל יתבקש החוכר לחתום על מפרט כספי בדבר גובה דמי ההיתר.

המינהל ידון בבקשה, אם יאשר אותה, על החוכר לשלם דמי היתר ולהמציא אישור

על הסדר תשלום דמי השבחה מהועדה המקומית.



לאן לפנות, אלו מסמכים נדרשים ומידע נוסף



פיצול מגרש

פיצול מגרש פירושו חלוקה עפ"י שטח המגרש לשני מגרשים או יותר, לפי תכנית בנין

עיר מאושרת (תב"ע), או עפ"י תשריט חלוקה מאושר ע"י הועדה המקומית, כאשר לפחות

אחד מהמגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית.



חישוב דמי ההיתר

תשלום דמי היתר למינהל הינו בגובה 31% מערך הקרקע המלא, למעט המגרש שעליו ניצב המבנה המקורי,

לפי הזכויות שמאפשרת תב"ע שבתוקף, או תכנית לקבלת היתר בנייה, הגבוה מביניהם.

ערך הקרקע נקבע על פי שומת שמאי המינהל הנעשית לפי מלוא זכויות הניצול והייעוד של המגרש החדש.

ניתן להגיש השגה על שומה זאת.

המינהל איננו משתתף כיום בתשלום היטל השבחה.



תהליך הטיפול במינהל

יוכן תשריט למגרש נשוא העסקה. הבקשה תועבר לחוות דעת מחלקת התכנון, למחלקת הפיקוח ולשמאי -

לצורך הערכת ערך הקרקע. אם אין מניעה חוזית או אחרת לאשר את העסקה, הבקשה תועבר לדיון ולאישור

עקרוני בועדת עסקות.

לאחר מכן ישלח לחוכר מפרט כספי ובו הסכום לתשלום דמי היתר. אם החוכר יאשר את המפרט,

תאושר העסקה וישלח לחוכר שובר לתשלום.

לידיעת החוכרים- באפשרותכם לאשר את המפרט תוך הסתייגות בנוגע לערך הקרקע ששימש בסיס

לתשלום, על ידי תשלום של 75% בלבד, והיתרה בערבות בנקאית.

לאחר תשלום דמי ההיתר, יתוקן חוזה החכירה המקורי וייקבעו דמי החכירה השנתיים לנכס הקיים

במגרש (אם אינו מהוון). בשטחים החדשים, הלא בנויים, יוגדרו אחוזי הבנייה וייחתם לגביהם

חוזה חכירה חדש.

כדי לקבל רשיון בנייה, על החוכר לגשת לרשות המקומית מצויד בעותק של תכניות הבנייה,

חתום על-ידי המינהל.

תכניות להיתר בניה יחתמו על ידי המינהל לאחר רישום/תיקון רישום החכירה בטאבו.

אם המגרש איננו רשום בטאבו ואינו מנוהל על ידי חברה משכנת- יחתמו תוכניות הבנייה לאחר

חתימת חוזה החכירה למגרש החדש.